Zakon o proceniteljima vrednosti nepokretnosti stupio je na snagu dana 06.01.2017. godine, a počeo je da se primenjuje od dana 06.07.2017. godine. Zakonom je definisano da lica, koja su do dana stupanja na snagu ovog zakona vršila procenu vrednosti nepokretnosti kao sudski veštaci, mogli su da vrše procenu vrednosti nepokretnosti najdalje do početka juna 2018. godine. Prvi put Zakon jasno definiše da procenu vrednosti može da obavlja samo licencirani procenitelj kome je licenca izdata od strane Ministarstva finansija.
Ovim Zakonom je prvi put propisano kod kojih ugovora i postupaka je obavezna procena vrednosti nepokretnosti od strane licenciranog procenitelja, ko može biti procenitelj nepokretnosti i pod kojim uslovima, postupak izdavanja same licence, vršenje obuke i usavršavanje licenciranih procenitelja, akreditacija profesionalnih udruženja itd. Zakonom su definisani nacionalni standardi kojima se određuje vrednost nepokretnosti, uveden je dvostruki sistem kontrole rada procenitelja i obavezno osiguranje od profesionalne odgovornosti ukoliko dođe do štete greškom procenitelja.
Zakonom su, takođe, definisani uslovi za izdavanje licence koja se izdaje na period od tri godine i koja se može produžiti. Ministarstvo finansija reguliše ovaj proces i na svom internet sajtu javno obavljuje imenik licenciranih procenitelja.
Zakonom je predviđeno da procenu vrednosti nepokretnosti licencirani procenitelj vrši za potrebe:
−Zaključivanja ugovora o kreditu obezbeđenog hipotekom i zaključivanje drugih poslova finansijskih institucija obezbeđenih hipotekom;
− Utvrđivanje vrednosti nepokretnosti u postupku stečaja;
− Prodaje nepokretnosti u postupku vansudskog namirenja.
Licencirani procenitelji mogu vršiti i procenu vrednosti nepokretnosti, koja je predmet izvršenja u izvršnom postupku, odnosno procene vrednosti nepokretnosti, kao i verifikaciju podataka iz registra cena nepokretnosti u postupku masovne procene vrednosti nepokretnosti.
Ukoliko vrednost nepokretnosti nije procenjena od strane licenciranog procenitelja, zaključen Ugovor o postupku stečaja ili Ugovor u vezi sa prodajom nepokretnosti u postupku vansudskog namirenja, mogu biti poništeni (ili ništavni). Tako, zaključivanje ugovora u vezi s postupkom stečaja, kao i zaključivanje ugovora u vezi s prodajom nepokretnosti u postupku vansudskog namirenja, u kojima vrednost nepokretnosti nije procenjena od strane licenciranog procenitelja, imaju za posledicu ništavost ugovora, dok ništavost nije propisana kod zaključivanja ugovora o kreditu obezbeđenog hipotekom i zaključivanja drugih poslova finansijskih institucija obezbeđenih hipotekom.
Dužnost javnih beležnika je da odbiju da preduzmu traženu službenu radnju ukoliko procena vrednosti nepokretnosti nije urađena od strane licenciranog procenitelja.
Osnovni razlozi za donošenje ovog Zakona su usklađivanje sa direktivama Evropske unije, ali i prevazilaženje teške situacije sa kojom su se suočile banke, zbog neadekvatne procene vrednosti nepokretnosti, što značajno utiče na poslovanje banaka. Pored ostvarivanja dodatne stabilnosti bankarskog sistema, cilj Zakona je i da osnaži i ubrza razvoj same privredne aktivnosti.
Novim zakonom očekuje se uvođenje reda u ovu oblast, smanjenje rizika i prostora za manipulacije sa procenjenom vrednošću.
Na kraju, važno je napomenuti da Zakonom nije isključena mogućnost da se polje obavezne primene proširi i na procene vrednosti nepokretnosti, koje se vrše za druge potrebe (poreski postupci, finansijsko izveštavanje, itd.).
Uroš Munjić, Head of Valuation
