Pomoćnica ministra građevinarstva zadužena za ovu oblast Jovanka Atanacković u intervju za Ekonomski online objašnjava šta je uloga profesionalnih upravnika i kakve je promene doneo taj zakon.
Zakon se primenjuje od početka godine. Šta su vam pokazali prvi rezultati i kakve su povratne informacije sa terena? Da li će biti potrebne neke izmene ili dopune zakona?
Prvih deset meseci primene Zakona o stanovanju i održavanju zgrada pokazali su da je reč o jako dobrim rešenjima, posebno kada se zna da je taj propis donet posle 25 godina i kad se setimo početnog otpora, koji je postojao u delu javnosti. Još je rano govoriti da li će biti potrebe za nekim izmenama ili dopunama, jer se to kod većine zakona pokaže tek nakon nekoliko godina primene. Za nas je najbitnije da je zakon dao prve rezultate i da je promenjen stav javnosti o rešavanju problema u ovoj oblasti. Kad smo krenuli sa radom na zakonu, bilo je dosta onih, koji su nas pitali zašto i čemu profesionalni upravnici i odakle profesionalno upravljanje stambenim zgradama. Danas, deset meseci kasnije, imamo slučajeve da ljudi kažu da žele još profesionalnih upravnika. Najpre je na spisku bilo 200, pa 400, a sad je procena da će biti potrebno i hiljadu profesionalnih upravnika.
Upravo je institut profesionalnog upravnika izazvao dosta kontroverzi u javnosti. Oni su doživljeni kao nametnuti, kao neko ko će izigravati policajca u zgradi i odlučivati umesto vlasnika. Šta se tu i kako promenilo?
Priče o profesionalnim upravnicima, koje pominjete, su stvar samo onih, koji nisu čitali zakon. Profesionalni upravnik nije obaveza, on je mogućnost za vlasnike da, ukoliko ne žele da rade sami taj posao, mogu da angažuju profesionalca koji će im pomoći. Važno je objasniti još jedan institut, koji predviđa zakon. Reč je o tzv. prinudnoj upravi, koja treba da pomogne onima, koji nisu našli rešenje za svoju zgradu, odnosno, nisu angažovali ni komšiju, ni profesionalnog upravnika. To je jedini slučaj kada bez volje vlasnika u zgradu može da dođe profesionalni upravnik. I mogu da vam kažem da imamo dosta poziva građana, koji traže da se u njihovim zgradama uvede prinudna uprava, jer nisu uspeli da se dogovore sa komšijama. Taj prinudni upravnik ulazi u zgradu kad se utvrdi da se stanari nisu organizovali ni na koji način i dolazi da im objasni zašto treba da se organizuju. U svakom trenutku stanari mogu da kažu „ne želimo prinudnog upravnika, shvatamo da moramo da se organizujemo i mi ćemo izabrati našeg upravnika“. Tog trenutka prinudni upravnik, koga je postavila jedinica lokalne samuprave sa liste profesionalnih upravnika koja se nalazi u Privrednoj komori Srbije, izlazi iz zgrade i prestaje mu funkcija. Posle deset meseci je neozbiljno pričati o prinudnim upravnicima kao nametnutim policajcima. Neka svako pročita članove zakona o nadležnostima upravnika i videće da je njegova obaveza da pomogne stanarima i da izvršava njihove odluke. On ne može ništa samostalno da uradi, jer za sve što želi da uradi u toj zgradi mora da dobije odobrenje skupštine stanara, kao i da im bude dostupan 24 sata.
Bilo je slučajeva da su zgrade toliko zapuštene da njihove fasade predstavljaju opasnost za prolaznike. Na koji način je novi zakon promenio prava i obaveze vlasnika stanova i naterao ih da vode računa o svojim zgradama?
Pravo svojine, istovremeno, predstavlja i obavezu da ne smete svojom imovinom da štetite trećim licima. Vlasnici stanova ovim zakonom nisu dobili nikakve nove obaveze, jer je i po prethodnim propisima iz devedesetih godina postojala obaveza vlasnika da održavaju i ulažu u svoje zgrade. Ovaj zakon je to pravilo samo potvrdio. Nema novih obaveza, ali ima mnogo novih rešenja, koja pomažu vlasnicima stanova da te obaveze izvrše, da unaprede kvalitet stanovanja u svojoj zgradi, da očuvaju stambeni fond, a time i da povećaju vrednost svoje imovine. Zakon nije napisan da bi se nešto nametnulo građanima već da bi im se pomoglo da reše brojne nagomilane probleme. Vlasnici stanova imaju obavezu da održavaju svoje zgrade zato što je to njihova svojina i ne sme da se desi da fasade propadaju, da padaju, povređuju ljude ili uništavaju tuđu imovinu. Naš cilj je da unapredimo kulturu stanovanja i prvi pokazatelji nam kažu da su građani ustvari dugo čekali ovaj zakon.
Na osnovu čega ste stekli taj utisak?
Mi smo tokom prethodnih dvadesetak godina primenom prethodnih zakona o održavanju stambenih zgrada imali registrovanih 13.780 stambenih zgrada. To znači da je tokom tog perioda prosečno mesečno bilo registrovano oko pedesetak zgrada. Za prethodna dva meseca mi smo imali registrovanih dve hiljade zgrada, odnosno, oko hiljadu mesečno. Međutim, to je samo početak i veliki posao je pred nama. Za stvaranje jedinstvenog registra stambenih zgrada veliki značaj ima i unapređenje registracije. Sada se stambena zajednica registruje na isti način na celoj teritoriji Srbije, sve lokalne samouprave to sada rade na istovetan način i na jednoj zajedničkoj aplikaciji, koja sve upisuje u zajednički registar. Ranije se to razlikovalo od opštine od opštine, morali ste da idete na pet različitih mesta da obavite registraciju, a sada završavate sve na jednom šalteru. Verujemo da će od Nove godine ta prijava moći da se izvrši i elektronskim putem.
Međutim, uvek će se naći neki komšija koji nije zainteresovan ili je nemaran prema ispunjavanju svojih obaveza. Kako sankcionisati one vlasnike stanova koji ne ispunjavaju svoje obaveze?
Rekla bih da je važnije da ih motivišemo, nego sankcionišemo. Ovaj zakon daje mogućnost vlasnicima da na početku donesu svoje pravilnike kako će organizovati upravljanje zgradom uz poštovanje minimuma obaveza, koje predviđa zakon. Ako to nisu uradili, smatra se da su pristali na pravila predviđena zakonom. Jasno je propisano kako se donose odluke. Smanjili smo potrebne većine za određene vrste odluka i kvorume za sednicu, pa je tako za ponovljenu sednicu potreban manji kvorum za odlučivanje za tekuće obaveze. Na taj način motivišemo ljude. Ako vas ne zanima da donosite odluke, onda nemojte svojim prisustvom ili neprisustvom da opterećujete i onemogućavate rad drugih. Ako hoćete da kočite dogovor svojih komšija, to više ne možete, jer će odluka, koja i vas obavezuje, biti doneta bez vas. Tako motivišemo ljude da učestvuju u radu skupština staranara. Ranije su, znajući da bez njih odluka ne može da bude doneta, bili vrlo nezainteresovani. Sada znaju da odluka može da bude usvojena i bez njih, a biće obavezujuća za njih i mnogi će se potruditi da učestuju. I kada svako od stanara vidi prvi pomak u svojoj zgradi biće mnogo više motivisan da i dalje ulaže. Nema opravdanja da se ne brinemo o sopstvenoj imovini. To što naš komšija ne plaća neku obavezu ne treba da nas brine, jer će to biti zadatak onoga, koji održava zagradu. On je dužan da pošalje svima račune i on preuzima rizik, koji važi za svakog ko pruža uslugu, da kasnije naplaćuje od onih, koji nisu platili i to na način kako predviđa Zakon o izvršenju.
Pomenuli ste registar stambenih zgrada. Kada očekujete da će on biti gotov i na koji način će on pomoći da se unapredi stanje u ovoj oblasti?
Registar stambenih zgrada počeo je da radi u junu 2017. godine i svakim danom imamo sve više registrovanih stambenih zajednica. Prvih nekoliko meseci bilo je po 500 ili 600 mesečno, sada je već po hiljadu, a verujem kako bude isticao rok da će se taj broj povećavati, jer su naši ljudi poznati po tome da dosta stvari rade u poslednji čas. Do kraja godine trebalo bi da se sve preregistruje. Međutim, nije realno očekivati da će se sve završiti u tom roku. Ali kad istekne taj rok, krenućemo u inspekcijski nadzor, što bi trebalo dodatno da motiviše pojedine vlasnike stanova da shvate da moraju da registruju zgrade. Ukoliko ni posle inspekcijskog nadzora zgrada ne bude registrovana, tu će morati da usledi prinudna uprava, što će omogućiti da sve zgrade budu registrovane. Verujem da će prvih šest meseci sledeće godine doneti veliki procenat registrovanih zgrada. Važno je da se zna da su početkom primene ovog zakona baze podataka o stambenim zgradama bile rasute i nepotpune, a sada ćemo imati registar stambenih zajednica, koji će nam dati sliku svih stambenih zgrada u Srbiji kakvu do sada nismo imali. Ovaj zakon je, takođe, prvi put dao pravo lokalnim samoupravama da mogu da pomognu građanima u održavanju zgrada, kroz kreditiranje ili sufinansiranje radova. Beograd i Niš već rade na tome, a javljali su nam se i gradovi iz unutrašnjosti, kao recimo Pirot, koji kroz obnovu fasada želi da poveća energetsku efikasnost. Mi smo svesni da je ovo zapuštena oblast, da se niko najmanje 25 godina nije bavio njome. Napravili smo prve korake i sada idemo dalje. Važno je razviti kulturu stanovanja.
Jelena Bulajić
