Iznajmljivanje stana je proces, koji nosi previše prostora za različite nesporazume, da bismo sebi dopustili luksuz da nam "stisak ruke" bude garancija, drugim rečima, usmeni dogovor ne dolazi u obzir. Pri svakom najmu stanu treba insistirati na pismenom ugovoru.
Ugovor o najmu stana
U ugovor se unose prava i obaveze zakupnih strana i bitni podaci o stanu, koji je predmet zakupa. Na primer, tu piše i vreme trajanja zakupa, visina i način plaćanja zakupnine i računa. Navedeno je i koji su to slučajevi zakonitog prestanka zakupa i postupak stranaka u toj situaciji, dužina otkaznog roka.
„Ukoliko su podstanar i stanodavac potpisali ugovor, to je dokument koji će koristiti u slučaju spora i većeg odstupanja od dogovorenog. Zapravo, čitav zakupni odnos se reguliše putem tog ugovora, a prema odredbi člana 7. stav 2. Zakona o stanovanju. Ali ako ugovor nije overen, on nema nikakvo pravno dejstvo, samo moralnu obavezu“, izjavila je za „Telegraf“ Gordana Budimirović, agent za nekretnine.
Ugovor štiti stanodavca od nesavesnih podstanara, u slučaju da oštete stan, iznesu delove nameštaja, ne plate račune ili na drugi način bitno odstupe od dogovora
„Potpisivanjem i overom ugovora, i podstanar je zaštićen u slučaju spora, jer uz svoj zahtev ili tužbu prilaže primerak ugovora, kao pismeni dokaz da je poslovni odnos u smislu zakupa između njega i stanodavca postojao. Uz takav dokaz, lakše će i da ostvari svoja prava“, dodala je Budimirović.
Overa ugovora
U slučaju spora oko neisplaćene kirije, štete u stanu ili naplate troškova održavanja, zakupodavac ili zakupac sudu podnose ugovor o zakupu kao dokaz svojih prava. Da bi ugovor bio priznat kao validan, on mora biti overen u sudu ili opštini.
Kao način posrednog obezbeđenja ovakve sudske zaštite, zakon nalaže zakupodavcu da prilikom overe plati porez u visini 20 odsto od zakupnine – što je obaveza koja samim ugovorom može biti preneta na zakupca.
Sadržaj ugovora
Ugovor o zakupu mora da sadrži ugovorne strane, vreme i mesto zaključenja ugovora, podatke o stanu koji je predmet zakupa – adresu i kvadraturu, visinu zakupnine, način i rokove plaćanja, trajanje i početak zakupa, trenutak predaje stana, uslove i rokove za otkaz ugovora, spisak osoba koje će koristiti stan.
Pored ovoga poželjno je ugovorom odrediti kome pripadaju troškovi redovnog i vanrednog održavanja i dažbina za stan – računa za struju i komunalne usluge, u protivnom ako sve nije navedeno u overenom ugovoru veoma je teško dokazati.
Trajanje i prestanak ugovora
Ako ugovorom nije drugačije određeno, smatra se da je zakup dogovoren na neodređeno vreme. Ugovor o zakupu stana može da prestane istekom vremena na koje je zaključen, sporazumnim raskidom, danom pravnosnažnosti rešenja nadležnog organa o rušenju zgrade, propašću stana ili otkazom.
Otkaz ugovora
Ugovor koji je zaključen na određeno vreme ne može biti jednostrano raskinut osim ako takva mogućnost nije izričito predviđena u njegovoj sadržini. Takođe, kao pravilo koje važi u slučaju da ništa drugačije nije dogovoreno, zakupodavac može da raskine ugovor samo pod određenim uslovima koje propisuje Zakon o stanovanju.
Do raskida ugovora može doći ako se stan koristi drugačije od dogovorenog – izdaje se u podzakup, koristi za obavljanje poslovne delatnosti ili se dozvoljava njegovo korišćenje osobama koja nisu navedena u ugovoru.
Takođe, ako podstanar ne plati zakupninu tri meseca za redom ili četiri meseca u toku jedne godine, ako nanosi štetu stanu, zajedničnim prostorijama, instalacijama ili uređajima u zgradi ili ako na bilo koji način ometa stanare u drugim stanovima, ugovor se može raskinuti.
