26. Mar 2017.
Home / 7 / Stambeni krediti – građani i dalje više veruju evru, nego dinaru
stan kredit 2

Stambeni krediti – građani i dalje više veruju evru, nego dinaru

Stručnjaci kažu da nikad nije bio povoljniji period za kupovinu stana, kao što je to u poslednjih godinu dana. Rekordno nizak EURIBOR i niske kamatne stope banaka na stambene kredite, trebalo je da se pozitivno odraze na tržište, ali prema podacima Udruženja banaka Srbije, njihov nivo je u 2016. godini povećan za svega 3,2 odsto u odnosu na prethodnu godinu. Nije pomoglo ni uvođenje novog proizvoda – stambenog kredita u dinarima, interesovanje potencijalnih kupaca je toliko slabo da je odobreno svega 6 takvih kredita.

Gotovo svi, od banaka, agencija za nekretnine do ekonomista, ponavljaju da je sada pravo vreme da se kupi stan i da uslovi nikad nisu bili povoljniji. Prema procenama agencija za nekretnine, samo u Beogradu ima oko 100 hiljada podstanara, koji bi sada mogli najlakše da dođu do sopstvenog krova nad glavom. Cene kvadratnog metra u srpskoj prestonici kreću se od 800 evra po obodima grada do 5.000 evra na ekskluzivnim lokacijama, poput Dedinja. Do pada cene kvadrata došlo je i u ostalim gradovima Srbije.

Tome treba dodati i izuzetno povoljne bankarske kredite, bar kad su kamatne stope u pitanju, jer su one na najnižem nivou u poslednjih nekoliko godina. Međutim, interesovanje građana je, ipak, ispod očekivanog, a prema podacima UBS, prošle godine stambeni krediti su povećani za svega 3,2 odsto, odnosno sa 374,6 milijardi dinara u 2015. godini na 386,5 milijardi dinara u 2016. godini. Razloga za to ima više, od pada standarda i malih plata, zatim lošeg iskustva sa “švajcarcima”, do nepoverenja u domaću valutu.

Kamate najniže do sada, ali nisu dovoljan “mamac”

Kamate na stambene kredite niže su čak nekoliko puta u odnosu na ranije godine, a kreću se oko tri odsto. Uz to, nude se i relativno povoljne fiksne kamate tokom celog perioda otplate, kao i dinarski zajmovi sa kamatama na nivou od pet do osam odsto. Razlog za pad kamata je pad EURIBOR-a, bazne kamatne stope Evropske centralne banke, koja se koristi kao osnov za kamate i u bankarskom sektoru Srbije. Naime, 2008. godine šestomesečni EURIBOR je bio na nivou od čak 5,4 odsto, dok je danas negativan i iznosi minus 0,24 odsto. To je više nego povoljno, ali kako je Evropska centralna banka najavila da će program kvantitativnog popuštanja trajati do kraja ove godine, za šta su neophodne negativne kamatne stope, niko ne može sa sigurnošću da kaže da posle toga neće doći do rasta kamata. Naime, ukoliko ECB proceni da se EU privreda oporavlja krenuće i rast kamatnih stopa. To praktično znači da će i krediti poskupeti, jer svaka promenljiva kamatna stopa na kredit vezan za evro sastoji se od fiksne marže banke i EURIBOR-a.

U Srbiji su se u poslednje vreme pojavili stambeni krediti i sa fiksnom kamatnom stopom, kao i kombinovani kod kojih je u prvom periodu kamatna stopa fiksna, a nakon toga se ona revidira. Ali te kamate su više od promenljivih, pa se faktički fiksna marža banke umanjuje za njegov iznos i tako formira rata. Najnižu efektivnu kamatnu stopu ima “Banca Intesa” 3,40 odsto (nominalna 2,68 odsto), a najvišu “Reiffeisen Bank” 4,34 odsto (nominalna 3,05 odsto).

Učešće nije malo, kao ni ostali troškovi kredita koji premašuju 1.500 evra

Učešće na stambene kredite kod svih banaka je 20 odsto, što za kredit od 50 hiljada evra znači da kupac mora obezbediti 10 hiljada evra, a ostalo dobija kao kredit od banke. U sadašnjim ekonomskim uslovima, kad je prosečna zarada nešto manje od 400 evra, to svakako nije lako. Zbog toga se u avanturu, zvanu “kupovina stana” upuštaju samo oni, koji su ta sredstva dobili od prodaje neke druge nekretnine, ili su dobili od roditelja, nakon podele imovine. Pošto su banke podigle granicu zaduženja i do 60 odsto od plate, pojedinci uzimaju kratkoročni kredit i za učešće. Za stambeni kredit na 30 godina mesečna rata je oko 170 evra, što, takođe, nije mali izdatak za prosečnu srpsku porodicu.

Međutim, pre nego što krene sa otplatom kredita, odnosno, pre nego što uopšte dobije sredstva na račun, kupac-korisnik kredita, snosi dodatne troškove. Najveće su dve stavke, osiguranje kod Nacionalne korporacije za osiguranje stambenih kredita (NKOSK) od 1,5 odsto na iznos kredita, što je u ovom primeru 600 evra, plus njihova naknada od 30 evra i naknada banke za obradu zahteva od 1 odsto – dodatnih 400 evra. Ali tu nije kraj, jer za naknadu za upis hipoteke treba izdvojiti oko 200 evra, za procenu vrednosti nepokretnosti 100 evra, koliko je u proseku i životno osiguranje na godišnjem nivou, a overa založne izjave iznosi oko 10.000 dinara.

Samo šest stambenih kredita u dinarima

kredit evro

Iako su svojevremeno najavljeni kao čudo, stambeni krediti u dinarima nisu privukli veliku pažnju građana. Oni se i dalje radije opredeljuju za devizne zajmove, kako zbog nižih kamata, tako i zbog dužeg perioda otplate. Prema podacima Nacionalne korporacije za osiguranje stambenih kredita, oni su osigurali ukupno šest dinarskih kredita za stanove.

Najpovoljnije kredite na 30 godina daje “Reiffeisen bank” sa kamatom od 5,8 odsto, dok druge banke daju na 20 godina i sa kamatom od oko 8 odsto. Stručnjaci smatraju da su i te kamate previsoke, jer su dva do tri puta veće od onih u evrima, pogotovo, ako se ima u vidu da je dinar u odnosu na evro u poslednjih godinu dana oslabio za oko 0,9 odsto. Iako je prednost dinarskih stambenih kredita upravo u tome što nema valutnog rizika, to ne znači da se mesečna rata neće menjati, jer je kamata promenljiva kao rezultat bankarske marže i BELIBOR-a, referentne kamate za dinarske zajmove. BELIBOR trenutno iznosi oko 3,5 odsto, a pre četiri godine je bio oko 12 odsto, koliko je tada iznosila inflacija, što dovoljno govori koliki je potencijalni rizik ovih zajmova. Uz bankarsku maržu od 2,5 do pet odsto, godišnja kamata bi mogla da naraste na petnaestak odsto godišnje.

Imajuči to u vidu, kao i činjenicu da je inflacija u Evropskoj uniji minimalna, zbog čega su i pale  kamate na stambene kredite u evrima, kao i da se, po svemu sudeći, neće menjati u skorije vreme, jasno je zašto su građani oprezni i prednost daju kreditima u evrima. A računica je jasna. Za kredit od 30 hiljada evra, na 30 godina, uz efektivnu kamatnu stopu od 3,62 odsto, mesečna rata iznosi 124,87 evra. Za isti takav kredit odobren u dinarima (3,6 miliona dinara), uz efektivnu kamatnu stopu od 5,7 odsto, mesečna rata iznosi 19.106 dinara.

Bankari kažu da će građani više uzimati dinarske kredite tek kada budu sigurni da je kurs dinara stabilan, kao i kad prosečne zarade budu na višem nivou nego sada.

 

Izvor :

Ekonomski Online

Pročitajte još

bregzit

Brexit skup – troškovi se mere milijardama

Velika Britanija 29. marta formalno pokreće proceduru za Brexit, odnosno izlazak iz EU. Prema procenama taj proces trajaće dve godine i Britaniju će koštati 139,83 milijardi evra. Nepunih godinu dana posle istorijskog referenduma, britanska privreda usporava, inflacija je najveća u poslednje tri godine, a privrednici su zabrinuti za svoje poslovanje nakon napuštanja jedinstvenog evropskog tržišta. I EU će pretrpeti značajne gubitke.